初めまして
melloと申します
今回はテーマは『投資の利回り』です
結果だけ知りたい方向けに結論を先に書かせて頂きます
額面給料と手取り給料の様な物
内容が気になった方は引き続きご覧ください
さて、今回は不動産投資に於ける利回りについてです
不動産投資については、本ブログで複数回取り上げましたし、最初期の記事でも言及しております
後編の方でも触れていますが、株式投資に於ける平均リターンは6.67%、不動産投資に於ける平均リターンは6.5%～4.5％となっております
そうは言っても、不動産情報サイト等で見たら『満室時利回り10％』などという物件も多数目に付きます
平均リターンと平均利回りと、言葉が微妙に違うので一応、簡単に定義付けしますと
平均リターンとは、保有する資産から得られる全ての利益の事で
平均利回りとは、保有する資産から生み出された利益
つまり、インカムゲイン(配当金や分配金や賃料など)とキャピタルゲイン(資産その物の値上がり)の話で
平均利回りとは、インカムゲインの事だけを指しています
株式とは権利権であり、自己増殖する物ですが
不動産は現物権利であり、基本的には劣化資産です
その他の条件が全く同じ株式会社があったとして、創業30年の企業と今年創業したばかりの企業であれば、基本的には創業30年の企業の方が有利です(ブランド力があるので)
が、不動産の場合は、その他の条件が全く同じ不動産があったとして、築30年の物件と新築の物件では、基本的には新築の物件の方が有利です
日本人には処女信仰と同じくらい新築信仰があります
新築物件を購入して、玄関扉を開けた瞬間に資産価値が1割2割減少すると言われています
この時点で、キャピタルゲインの面で考えれば株式の方が有利であるというのはご理解頂けると思います
で、次にインカムゲインの面で考えます
グーグルのAI、geminiに聞いてみると、日本株の平均利回りは約2％との事です
それに比べて、日本の不動産の平均利回りはgemini曰く、5～8％との事です
『平均』と聞いているのに5～8と随分と曖昧な数字が出てきましたので、別の意見を探します
不動産youtuberで、恐らく日本で一番チャンネル登録者数が多い『不動産Gメン滝島』から、20年以上不動産業を本業にされている滝島氏曰く、利回り6％超の物件が良いと言う言葉がありました
本題の趣旨と少し違う気もしますが、専門家の意見として『利回り6％』との言葉を頂きましたので、不動産の平均利回りを仮に6％と見ます
株式投資の平均利回りが約2％
不動産投資の平均利回りが約6％
と見れば、インカムゲインを重要視するのであれば不動産投資もアリな気もしてきます
が、ここに落とし穴が有ります
上記の不動産の事を聞いたgeminiの画像に『表面利回り』と『実質利回り』との表記があります
管理費・修繕費・固定資産税、はgeminiも言及していますが、他にも保険料(賃借人が入る火災保険とは別に)や賃料収入があればそれにかかる所得税及び所得税をベースに計算される住民税(本業とは別に所得が増えるのであれば当然住民税も増える)等もあります
geminiは表面と実質の利回り差を2～3％程度と甘く見ている様ですが、実際はこんなに上手くは行かないでしょう
前述した『満室時利回り10％』の物件も、文字通り『満室時』の利回りであって、満室にする為にはリフォーム代や不動産会社にAD費(広告宣伝費)を支払わなくてはならないのであれば、利回り10％の実現は不可能であると考えられます
であるならば、実際は株式の平均利回りの約2％と大差は無いと考えられます
であるならば、劣化資産ではなく自己増殖の資産である株式で良いと考えられます
不動産投資の最大のメリットである『自分自身の労力を使って利回りを向上させられる』という点も、表面利回りと実質利回りの差をほんの少しだけ縮めるというだけであって、目を見張るような利回りを手にする事は困難であると言えます
株式投資であれば、(私自身はインデックス投資を推奨しますが)『連続増配企業』という物がありますので、自分自身の労力を使う事無く投資金額に対しての利回りの向上が見込めます
まとめると
不動産投資に於ける『利回り』とは、表面利回りと実質利回りの２種類があり、例えるならばサラリーマンに於ける『額面給料』と『手取り給料』の様な物で、株式投資に於ける配当金などの利回りと同一視してはいけない
というお話でした
